Pourquoi la réforme du DPE va faire disparaître bon nombre de « passoires thermiques »
Le 1er janvier 2026 marquera un tournant pour les passoires thermiques, ces logements classés « F » ou « G » au Diagnostic de performance énergétique. À cette date précise, une nouvelle méthode de calcul du DPE entrera en vigueur, modifiant profondément l’évaluation de nombreux logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité. Ce changement, attendu de longue date par les professionnels du logement, concerne directement plusieurs centaines de milliers de propriétaires.
Depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Toutefois, rapidement, des critiques se sont accumulées, notamment concernant le traitement réservé aux logements chauffés à l’électricité. En effet, le calcul reposait sur un coefficient de conversion de l’électricité fixé à 2,3, jugé pénalisant. Ce paramètre gonflait artificiellement la consommation énergétique théorique, faisant basculer de nombreux logements parmi les passoires thermiques.
À partir du 1er janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9. Cette évolution vise à mieux refléter le mix électrique français, majoritairement décarboné. Cette correction technique permettra à environ 700.000 logements de sortir du classement « F » ou « G » sans modification physique du bâti. Dans certains scénarios, le chiffre pourrait même atteindre 850.000 logements, ce qui représente un volume significatif du parc immobilier concerné.
Cette réforme du DPE n’est pas une première. Déjà, des ajustements avaient été apportés pour les logements de petite surface ou les biens anciens, entraînant une baisse progressive du nombre de passoires thermiques recensées. Toutefois, le correctif prévu en 2026 est de loin le plus massif, tant par son ampleur que par ses effets immédiats sur le marché.
Depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Toutefois, rapidement, des critiques se sont accumulées, notamment concernant le traitement réservé aux logements chauffés à l’électricité. En effet, le calcul reposait sur un coefficient de conversion de l’électricité fixé à 2,3, jugé pénalisant. Ce paramètre gonflait artificiellement la consommation énergétique théorique, faisant basculer de nombreux logements parmi les passoires thermiques.
À partir du 1er janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9. Cette évolution vise à mieux refléter le mix électrique français, majoritairement décarboné. Cette correction technique permettra à environ 700.000 logements de sortir du classement « F » ou « G » sans modification physique du bâti. Dans certains scénarios, le chiffre pourrait même atteindre 850.000 logements, ce qui représente un volume significatif du parc immobilier concerné.
Cette réforme du DPE n’est pas une première. Déjà, des ajustements avaient été apportés pour les logements de petite surface ou les biens anciens, entraînant une baisse progressive du nombre de passoires thermiques recensées. Toutefois, le correctif prévu en 2026 est de loin le plus massif, tant par son ampleur que par ses effets immédiats sur le marché.
DPE : certains logements vont gagner une lettre
Les principaux bénéficiaires de la réforme du DPE sont les logements chauffés exclusivement à l’électricité, notamment ceux équipés de radiateurs récents ou de pompes à chaleur. Jusqu’ici, ces logements étaient défavorisés par un mode de calcul qui ne tenait pas suffisamment compte de la réalité des consommations finales. De nombreux biens pourraient gagner une lettre sur leur étiquette énergétique, passant par exemple de « F » à « E ».
Cette reclassification concerne surtout des logements anciens mais correctement isolés, situés en zone urbaine ou périurbaine. Elle ne remet pas en cause le classement des logements très énergivores, mal isolés ou équipés de systèmes de chauffage obsolètes. Autrement dit, toutes les passoires thermiques ne disparaissent pas, loin de là. Le parc français comptait encore 5,4 millions de logements classés « F » ou « G » au 1er janvier 2025.
En proportion, cela représente environ 12,7% des résidences principales, soit près de 3,9 millions de logements. La réforme du DPE vise donc à corriger une anomalie statistique plus qu’à masquer l’ampleur du défi énergétique. Les logements réellement inefficaces resteront identifiés comme tels, tandis que ceux pénalisés par un biais méthodologique sortiront du statut de passoires thermiques.
Cette reclassification concerne surtout des logements anciens mais correctement isolés, situés en zone urbaine ou périurbaine. Elle ne remet pas en cause le classement des logements très énergivores, mal isolés ou équipés de systèmes de chauffage obsolètes. Autrement dit, toutes les passoires thermiques ne disparaissent pas, loin de là. Le parc français comptait encore 5,4 millions de logements classés « F » ou « G » au 1er janvier 2025.
En proportion, cela représente environ 12,7% des résidences principales, soit près de 3,9 millions de logements. La réforme du DPE vise donc à corriger une anomalie statistique plus qu’à masquer l’ampleur du défi énergétique. Les logements réellement inefficaces resteront identifiés comme tels, tandis que ceux pénalisés par un biais méthodologique sortiront du statut de passoires thermiques.
Limiter le retrait du marché de centaines de milliers de logements
Les premiers bénéficiaires sont les propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés « G » sont interdits à la location. À partir de 2028, ce sera au tour des logements classés « F ». En permettant à plusieurs centaines de milliers de biens de sortir du statut de passoires thermiques, la réforme du DPE redonne une marge de manœuvre à de nombreux bailleurs.
Les locataires sont également concernés. En stabilisant une partie du parc locatif privé, la réforme limite le retrait de logements du marché, dans un contexte de tension persistante sur l’offre. Elle évite aussi des hausses de loyers liées à des travaux lourds parfois peu pertinents sur le plan énergétique réel. De ce point de vue, le nouveau DPE cherche un équilibre entre exigence environnementale et soutenabilité économique.
Enfin, l’État poursuit un objectif de cohérence. En valorisant mieux l’électricité, largement décarbonée en France, le gouvernement aligne le DPE avec les orientations énergétiques nationales. La rénovation énergétique reste prioritaire, mais elle doit cibler les véritables passoires thermiques, celles dont la consommation excessive pèse réellement sur les émissions et sur les factures.
Les locataires sont également concernés. En stabilisant une partie du parc locatif privé, la réforme limite le retrait de logements du marché, dans un contexte de tension persistante sur l’offre. Elle évite aussi des hausses de loyers liées à des travaux lourds parfois peu pertinents sur le plan énergétique réel. De ce point de vue, le nouveau DPE cherche un équilibre entre exigence environnementale et soutenabilité économique.
Enfin, l’État poursuit un objectif de cohérence. En valorisant mieux l’électricité, largement décarbonée en France, le gouvernement aligne le DPE avec les orientations énergétiques nationales. La rénovation énergétique reste prioritaire, mais elle doit cibler les véritables passoires thermiques, celles dont la consommation excessive pèse réellement sur les émissions et sur les factures.