Depuis plusieurs années, Marseille fait face à une « Airbnbisation » croissante qui aggrave la pénurie de logements. Les appartements, autrefois disponibles pour des locations classiques, sont désormais détournés vers des locations de courte durée, réduisant ainsi le parc locatif accessible aux résidents permanents et poussant les loyers à la hausse.

Dans ce contexte, le maire, Benoît Payan a décidé de durcir les règles pour les propriétaires de résidences secondaires souhaitant les louer sur Airbnb. Ces derniers devront non seulement demander une autorisation de changement d’usage à la mairie, mais aussi acheter un nouveau logement pour le proposer à la location traditionnelle. Cette mesure de compensation, déjà en vigueur dans certaines villes comme Paris, vise à freiner les abus liés aux locations touristiques et à restaurer l’équilibre sur le marché immobilier local.

Les propriétaires de résidences secondaires à Marseille sont directement visés par ces nouvelles règles. Selon les chiffres de la mairie, 75% des logements proposés sur Airbnb dans la ville appartiennent à des non-résidents marseillais. Ces investisseurs extérieurs achètent des biens sous prétexte de résidence secondaire, mais les utilisent exclusivement pour la location touristique, accentuant ainsi la crise du logement. Pour lutter contre ces pratiques, la municipalité a déjà mis en place une brigade Airbnb, composée de six agents chargés de traquer les annonces illégales. Ces efforts s’inscrivent dans une politique globale visant à protéger les habitants de la ville, avec l'ambition affichée de mettre un terme à ce que le maire qualifie de « système vicieux » qui pénalise les Marseillais.

En 2023, Marseille comptait près de 12.000 logements disponibles sur des plateformes de location de courte durée, dont plus de 80% sur Airbnb. Face à cette situation, la mairie entend limiter drastiquement le nombre de résidences secondaires converties en meublés de tourisme, suivant l'exemple de villes comme Saint-Malo qui a imposé des quotas.

Le Conseil d'État vient d’invalider la niche fiscale dont bénéficiaient les locations de type Airbnb. Cette annulation découle d'une demande de plusieurs organisations professionnelles du secteur touristique, parmi lesquelles l'Association pour un tourisme professionnel (AToP), le Groupement des hôtelleries et restaurations de France (GHR), et l'Union des métiers et des industries de l'hôtellerie (UMIH). Ces groupes, soutenus par les sénateurs Ian Brossat (PCF) et Max Brisson (Les Républicains), ont mis en lumière une incohérence dans la loi de finances pour 2024.

La niche fiscale, initialement maintenue par inadvertance, permettait aux propriétaires de locations touristiques de bénéficier d'un abattement fiscal allant jusqu'à 71% sur les revenus de 2023. Ce passage avait été introduit par l'opposition et non censuré lors du recours au « 49.3 » par le gouvernement. L'intention était de limiter les effets rétroactifs d'une suppression brutale de l'avantage fiscal.

Cette décision du Conseil d'État a été saluée par le sénateur Ian Brossat, fervent opposant aux avantages fiscaux des locations meublées touristiques. « Cette décision est une victoire politique majeure, envoyant un signal fort contre les avantages fiscaux injustifiés pour les locations Airbnb. Il est inadmissible qu'un propriétaire paie plus d'impôts en louant son logement à l'année qu'en utilisant une plateforme touristique », a-t-il déclaré sur X (anciennement Twitter).

Pour les propriétaires ayant déjà soumis leurs déclarations de revenus, la suppression de la niche fiscale ne sera pas rétroactive. Ils ne subiront donc pas de changements pour l'année 2023. Cependant, pour l'année fiscale 2024, les propriétaires devront s'acquitter des impôts sans bénéficier de l'abattement antérieur.

La proposition de loi, déposée par les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, met en lumière une transformation significative dans la fiscalité des locations de courte durée. Les propriétaires de meublés de tourisme bénéficient actuellement d'un abattement fiscal substantiel de 71% sur les loyers perçus, un avantage comparatif important par rapport aux 50% pour les meublés classiques et 30% pour les locations vides. Le projet de loi envisage de réduire cet avantage en abaissant l'abattement à 50% pour les meublés de tourisme classés et 30% pour ceux non classés en zone tendue. Cette initiative vise à rééquilibrer l'attrait fiscal entre les différentes formes de location et à atténuer la pression sur le marché immobilier, marqué par une hausse des prix et une pénurie de logements locatifs traditionnels.

Toutefois, cette proposition fait face à des débats houleux, notamment au Sénat où la majorité de droite, défenseure des petits propriétaires, pourrait rejeter ces changements. Ces modifications fiscales sont considérées par certains comme un coup dur pour les propriétaires et pourraient redéfinir l'attractivité des investissements dans les locations de courte durée.

En parallèle de la réforme fiscale, le projet de loi introduit des mesures réglementaires importantes. L'une des principales est l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme, alignant ainsi les standards énergétiques des locations courtes et longues durées. Cette mesure s'inscrit dans une démarche de durabilité et d'équité, en empêchant la location de logements énergétiquement inefficaces.

Les pouvoirs des municipalités seront également renforcés pour réguler l'implantation des locations touristiques. Le changement d'usage d'un local, actuellement limité aux grandes communes, serait étendu à toutes les zones tendues. De plus, l'enregistrement d'un meublé de tourisme auprès de la municipalité deviendrait obligatoire, une pratique déjà en vigueur dans certaines villes. Ces mesures visent à contrôler l'expansion rapide des locations saisonnières, qui, de 300.000 en 2016, ont grimpé à 800.000 en 2021, exacerbant la crise du logement.

SeLoger constate que dans les villes de plus de 100.000 habitants, la location d’un appartement vide coûte plus cher. La hausse moyenne du loyer sur un an est de 2%. En moyenne et pour toutes villes confondues pour louer un appartement vide, il faut prévoir un budget de 702 euros par mois. Sans surprise, la ville où le loyer pour ce genre de location est le plus élevé est Paris avec une moyenne de 1.579 euros mensuels. Limoges est de son côté la moins coûteuse des grandes villes avec un loyer de 484 euros. 

Dans certaines villes, les loyers pour un logement nu ont explosé en un an. Boulogne-Billancourt prends la première place du podium avec une hausse de 13% sur un an. Suivi de Rennes qui signe une hausse de 7%. Cependant, dans certaines villes, l’effet inverse est observé. Ainsi, à Clermont-Ferrand et Montreuil, les loyers baissent de 4% en moyenne et Annecy enregistre une baisse de 3%.

La hausse moyenne pour la location d’un logement meublé est de 3% sur un an. Le prix moyen d’une location, toutes grandes villes confondues, est de 744 euros par mois. Une fois encore, Paris est la ville la plus chère en terme de loyer, 1.806 euros mensuels pour la location d’un meublé, contre 500 euros en moyenne pour Limoges et Saint-Étienne. Il faut généralement payer entre 15 et 20% de plus pour la location d’un logement meublé. 

Strasbourg signe la plus forte hausse de loyer sur une période d’un an, avec 17% de plus en moyenne, suivi de très près par Lyon qui enregistre une hausse de 16%. Cependant, certaines villes vont à contre-courant de cette tendance à la hausse. Parmi elles, Rennes, Grenoble ou encore Saint-Étienne. Montreuil inscrit la plus forte chute des loyers pour logement meublé avec une baisse de 12%.