Le 1er janvier 2026 marquera un tournant pour les passoires thermiques, ces logements classés « F » ou « G » au Diagnostic de performance énergétique. À cette date précise, une nouvelle méthode de calcul du DPE entrera en vigueur, modifiant profondément l’évaluation de nombreux logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité. Ce changement, attendu de longue date par les professionnels du logement, concerne directement plusieurs centaines de milliers de propriétaires.

Depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu juridiquement opposable. Toutefois, rapidement, des critiques se sont accumulées, notamment concernant le traitement réservé aux logements chauffés à l’électricité. En effet, le calcul reposait sur un coefficient de conversion de l’électricité fixé à 2,3, jugé pénalisant. Ce paramètre gonflait artificiellement la consommation énergétique théorique, faisant basculer de nombreux logements parmi les passoires thermiques.

À partir du 1er janvier 2026, ce coefficient sera abaissé à 1,9. Cette évolution vise à mieux refléter le mix électrique français, majoritairement décarboné. Cette correction technique permettra à environ 700.000 logements de sortir du classement « F » ou « G » sans modification physique du bâti. Dans certains scénarios, le chiffre pourrait même atteindre 850.000 logements, ce qui représente un volume significatif du parc immobilier concerné.

Cette réforme du DPE n’est pas une première. Déjà, des ajustements avaient été apportés pour les logements de petite surface ou les biens anciens, entraînant une baisse progressive du nombre de passoires thermiques recensées. Toutefois, le correctif prévu en 2026 est de loin le plus massif, tant par son ampleur que par ses effets immédiats sur le marché.

Les principaux bénéficiaires de la réforme du DPE sont les logements chauffés exclusivement à l’électricité, notamment ceux équipés de radiateurs récents ou de pompes à chaleur. Jusqu’ici, ces logements étaient défavorisés par un mode de calcul qui ne tenait pas suffisamment compte de la réalité des consommations finales. De nombreux biens pourraient gagner une lettre sur leur étiquette énergétique, passant par exemple de « F » à « E ».

Cette reclassification concerne surtout des logements anciens mais correctement isolés, situés en zone urbaine ou périurbaine. Elle ne remet pas en cause le classement des logements très énergivores, mal isolés ou équipés de systèmes de chauffage obsolètes. Autrement dit, toutes les passoires thermiques ne disparaissent pas, loin de là. Le parc français comptait encore 5,4 millions de logements classés « F  » ou « G » au 1er janvier 2025.

En proportion, cela représente environ 12,7% des résidences principales, soit près de 3,9 millions de logements. La réforme du DPE vise donc à corriger une anomalie statistique plus qu’à masquer l’ampleur du défi énergétique. Les logements réellement inefficaces resteront identifiés comme tels, tandis que ceux pénalisés par un biais méthodologique sortiront du statut de passoires thermiques.

Les premiers bénéficiaires sont les propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés « G » sont interdits à la location. À partir de 2028, ce sera au tour des logements classés « F ». En permettant à plusieurs centaines de milliers de biens de sortir du statut de passoires thermiques, la réforme du DPE redonne une marge de manœuvre à de nombreux bailleurs.

Les locataires sont également concernés. En stabilisant une partie du parc locatif privé, la réforme limite le retrait de logements du marché, dans un contexte de tension persistante sur l’offre. Elle évite aussi des hausses de loyers liées à des travaux lourds parfois peu pertinents sur le plan énergétique réel. De ce point de vue, le nouveau DPE cherche un équilibre entre exigence environnementale et soutenabilité économique.

Enfin, l’État poursuit un objectif de cohérence. En valorisant mieux l’électricité, largement décarbonée en France, le gouvernement aligne le DPE avec les orientations énergétiques nationales. La rénovation énergétique reste prioritaire, mais elle doit cibler les véritables passoires thermiques, celles dont la consommation excessive pèse réellement sur les émissions et sur les factures.

Les propriétaires de « passoires thermiques » sont très nombreux à vouloir les vendre, plutôt que de rénover pour pouvoir les remettre en location. Les « passoires thermiques » représentent aujourd’hui 19,2% de l’ensemble des biens mis en vente sur le site SeLoger (contre 11,2% en 2020), révèle ce groupe spécialisé en transactions immobilières.

Autre témoignage de cette tendance : lorsqu’on interroge les vendeurs sur ce qui les a poussés à vendre leur maison ou appartement, 31% des vendeurs de résidences principale répondent qu’ils ont décidé de vendre en raison d’un mauvais DPE. La proportion monte même à 50% parmi les vendeurs de résidence secondaire, a appris SeLoger grâce à un sondage qu’il avait commandé*.

Les vendeurs de « passoires thermiques » doivent toutefois être conscients de la plus faible valeur marchande de leur bien. D’ores et déjà, les prix des passoires thermiques ont augmenté deux fois moins que les prix des autres biens depuis juillet 2021. Sur SeLoger, les « passoires » sont proposées à un prix de vente en moyenne 3,9% moindre qu’un bien équivalent non « passoire ».

En plus, 40% des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation. Et ils ne s’y refusent pas ! D’après les informations de SeLoger, 70% des appartements classés F ou G sont négociés dans les 10 plus grandes villes (hors Paris), contre 61% des biens des classes supérieures. Cette négociation est aussi plus agressive pour les « passoires thermiques » avec une marge de négociation de -5,6% en moyenne en France (contre -3,7% pour les biens des autres classes).

*Sondage OpinionWay réalisé auprès de 5.000 Français du 20 décembre 2022 au 5 janvier 2023 sur un échantillon représentatif de la population française.

L’échéance vient de tomber pour les propriétaires bailleurs : à partir du 24 août 2022, ceux d’entre eux dont le logement est classé « F » ou « G » au Diagnostic de performance énergétique n’ont plus le droit n’augmenter le loyer. L’augmentation n’est possible ni en cours de bail (lors de la révision annuelle du loyer) ni entre deux locataires.

Cette mesure n’est que le début de ce qui attend les propriétaires de « passoires thermiques ». Dès le 1er janvier 2023, les pires « passoires thermiques » (consommant plus de 450 kWh par mètre carré et par an) ne pourront plus être louées. Ce sera le tour des logements classés « G » à partir du 1er janvier 2025, puis des logements classés « F » à partir de 2028, avant les logements classés « E » en 2034.

Comme le révélait fin juillet 2022 l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), la France compterait 7,2 millions de « passoires thermiques », (notes « F » et « G »). En plus, 500.000 logements sont très énergivores (avec une consommation d’énergie finale supérieure à 450 KWh/m²/an). L’Observatoire estime qu’il y aurait 140.000 logements très énergivores dans le parc locatif privé, 50.000 dans le parc locatif social et 320.000 parmi les logements occupés par leurs propriétaires.

Autre mesure qui attend prochainement les propriétaires, plus particulièrement ceux qui envisagent de mettre leur logement en vente : dès le 1er avril 2023, si le logement est classé « F » ou « G » au Diagnostic de performance énergétique, les propriétaires auront l’obligation de réaliser un audit énergétique, qu’ils présenteront aux candidats à l’acquisition.

Selon le projet du gouvernement, qui vise une adoption par décret et une entrée en vigueur de la réforme pour le 1er janvier 2023, les locataires de logements considérés comme des passoires énergétiques pourront contraindre leurs propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration de la consommation. Le gouvernement pense à intégrer, dans les critères de « décence » des logements en location, la performance énergétique, ce qui rendrait le propriétaire responsable.

Dès lors, le locataire pourra saisir la justice et, sur décision du juge, le propriétaire bailleur pourra être contraint de réaliser les travaux pour améliorer la performance énergétique du logement sous peine de voir le loyer ne plus lui être versé.

Si la réforme semble aller dans le bon sens, son impact pourrait bien être limité. Comme le souligne Anne Bringault, responsable transition énergétique au Réseau Action Climat, sur Twitter le 27 juillet 2020, « Sur les 3,1 millions de #PassoiresEnergétiques du parc locatif privé, le décret n'engagera la rénovation au mieux que de quelques dizaines de milliers de logements par an, et seulement à partir de 2023 ». En cause, la limite fixée par le gouvernement pour que cette obligation soit applicable.

Seuls les logements dont la consommation est estimée à plus de 500 kWh par an et par mètre carré tomberont sous le coup du décret, soit des logements dont la performance énergétique est inférieure à la classe G du DPE (Diagnostic de performance énergétique), la pire. De quoi concerner, au final, seulement 120.000 logements alors que le gouvernement estime à 7 millions le nombre de passoires thermiques en France.